

USUCAPIÃO – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – UNIÃO ESTÁVEL – SOBREPARTILHA
Os contornos modernos da legislação tem buscado cada vez mais agilizar procedimentos que antes eram desenvolvidos apenas no poder judiciário.
Com a intenção de diminuir a carga que sobre ele pesa, vários procedimentos hoje podem ser feitos na esfera extrajudicial, facilitando a vida das pessoas, diminuído tempo e proporcionando expressiva economia de dinheiro.
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
O usucapião extrajudicial é uma opção mais simples e rápida para aqueles que desejam adquirir a propriedade de um imóvel, urbano ou rural, que já ocupa, sem a necessidade de um processo judicial, ou seja, é um procedimento feito em cartório. Uma de suas grandes características é a dispensa de uma série de exigências que existem no processo judicial, bem como do chamado justo título, ou seja, um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade.
É necessária a constituição de um advogado especialista para acompanhar o procedimento, bem como para providenciar e orientar na reunião documentos específicos que são exigidos para a obtenção da usucapião extrajudicial, conforme determina o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Há casos em que, após o cumprimento de todas as condições de um contrato de compra e venda de imóveis, o vendedor não transfere sua propriedade àquele que o comprou, seja por recusa ou mesmo por encontra-se em local desconhecido. A adjudicação compulsória consiste no direito que tem o comprador de obter a escritura pública de registro do imóvel perante o cartório de registro de imóveis.
As condições que determinam o direito à adjudicação compulsória são a realização dos pagamentos, a ausência de cláusula de arrependimento no contrato de compra e venda e a ausência de transferência da propriedade do imóvel pelo vendedor, seja por recusa ou ausência.
A exigência referente a documentação a ser apresentada, além do contrato de compra e venda e da comprovação de pagamento, pode ser satisfeita por um advogado especialista, sem o qual não se pode pleitear que seja feita a Adjudicação Compulsória. A documentação de que se fala é descrita na lei e deve ser apresentada juntamente com o pedido de registro do imóvel em nome do comprador.

UNIÃO ESTÁVEL RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO
Com a entrada em vigor de recente legislação, o reconhecimento e a dissolução formal da união estável deixaram de ser procedimentos unicamente judiciais para que possam, também, se desenvolverem na esfera extrajudicial, ou seja, em cartórios, desde que haja consenso entre os conviventes e não tenham eles filhos menores ou incapazes. Será lavrado no cartório o chamado Termo Declaratório, que consiste em uma declaração, por escrito de ambos os companheiros, com a indicação de todas as cláusulas admitidas, inclusive a escolha de regime de bens, caso optem por outro regime patrimonial que não o da comunhão parcial.
É possível, ainda a realização do Termo de Declaração de Reconhecimento e Dissolução, no mesmo ato, ou apenas de dissolução. Os companheiros precisarão, obrigatoriamente, estar assistidos por advogado ou defensor público.
Outro procedimento extrajudicial relativo à união estável é a possibilidade de requerimento de alteração de regime de bens, por ambos os companheiros, com ou sem proposta de partilha, perante o registro civil das pessoas naturais, desde que o pedido tenha sido formalizado pelos companheiros pessoalmente perante o registrador ou por meio de procuração por instrumento público. Havendo partilha de bens, a presença do advogado é obrigatória.

SOBREPARTILHA EXTRAJUDICIAL
Após a realização de inventários pelos longos caminhos da justiça, é possível que se localize um bem que deveria ter feito parte do inventário, mas, por desconhecimento, não foi incluído no procedimento. Em outros casos, para não atrasar ainda mais o inventário judicial, ou mesmo o extrajudicial, algum bem é deixado de fora para que alguma providência sobre ele seja tomada, como por exemplo, uma regularização.
Posteriormente, esse bem necessitará ser inventariado para que sua titularidade se transmita aos herdeiros ou meeiros. A fim de evitar o longo processo judicial, é possível que se faça o procedimento chamado sobrepartilha de bens, porém, agora pela via administrativa, ou seja, extrajudicialmente, no cartório. Para tanto, há que se seguir os mesmos requisitos do inventário em cartório, como ausência de conflitos entre os herdeiros. Para o caso de existência de menores, incapazes ou de testamento, também é possível a sobrepartilha extrajudicial, desde que cumpridas as exigências.

Depoimentos
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É necessária a presença de advogado para a realização do inventário em cartório?Sim, a presença do advogado é indispensável, por exigência de lei, ainda que o procedimento de inventário seja realizado extrajudicialmente.
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Quando o inventário pode ser realizado pela via extrajudicial?O principal requisito, atualmente, é que haja consenso entre os herdeiros, ou seja, que concordem com todos os termos do inventário, em especial a partilha, uma vez que essa parte normalmente é a mais problemática. Com a evolução da legislação, hoje o inventário extrajudicial pode ser feito mesmo com a existência de herdeiros menores ou incapazes e ainda com a existência de testamento, desde que algumas exigências sejam cumpridas.
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Quanto tempo leva para um inventário extrajudicial ficar pronto?Os inventários em cartório são bem mais rápidos. Há casos em que se consegue concluí-lo em até um mês. Tudo depende da documentação ser providenciada em curto prazo e do pagamento dos impostos que, a depender do Estado, pode demorar um pouco mais para que seja apurado e emitida a guia. De qualquer modo, os procedimentos extrajudiciais são muito mais rápidos se comparados aos feitos judicialmente.
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Quem pode abrir inventário extrajudicial?A preferência para esse requerimento é da pessoa que já está na posse e na administração dos bens deixados em herança. Geralmente essa pessoa é o(a) viúvo(a) da pessoa falecida. Porém, isso não significa, que somente essa pessoa pode iniciar o inventário. Diante de sua falta de atuação ou consenso, qualquer dos herdeiros pode iniciar o procedimento.
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Quais são os impostos que se paga no inventário extrajudicial?Para que o processo do inventário seja finalizado e oficializado no cartório, é preciso pagar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD). Este imposto é de competência estadual e, por esse motivo, sua alíquota e diferente em alguns Estados. Pode variar entre 3% até 8%.
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Existe prazo para que o inventário seja iniciado?Sim. A lei estabelece o prazo de até 60 dias para que se inicie o processo de inventário, seja judicial ou extrajudicial. Após esse prazo, não iniciado o processo, há a incidência de multa sobre o valor do imposto a ser pago (ITCMD), que varia de Estado para Estado. Há alguns locais onde esse cobrança de multa ainda não é praticada pelo fato de não ter sido elaborada a lei que regulamenta essa cobrança.
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Quem paga as custas do inventário extrajudicial?A responsabilidade pelo pagamento das custas do inventário é do espólio, ou seja, é do conjunto dos bens deixados pelo falecido.
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Qual o valor de uma escritura de inventário extrajudicial?O valor pago pela escritura de inventário extrajudicial depende do local onde ela é feita, pois, esses valores são definidos de forma individual por cada Estado. Não há uma tabela fixa para todo o país. Atualmente, os valores mais baixos são os praticados no Distrito Federal.